O contrato de compromisso de compra e venda é muito utilizado nas negociações imobiliárias no Brasil. Outro contrato rotineiro é o denominado contrato de cessão de direitos de imóvel. Mas a efetiva transmissão da propriedade ao adquirente depende da lavratura de escritura pública (salvo se o imóvel tiver valor inferior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país) e posterior registro no cartório de registro de imóveis.
Até junho de 2022, o compromissário comprador deveria se socorrer da Poder Judiciário para ver reconhecida a propriedade do imóvel adquirido caso o compromissário vendedor se recusasse a outorgar a escritura de venda e compra, ainda que cumprida todas as obrigações contratuais, como o pagamento integral do valor avençado no contrato. Ainda, o adquirente também dependeria de ação judicial para regularizar a propriedade do imóvel caso o compromissário vendedor viesse a falecer ou ocorresse sua incapacidade civil superveniente ao compromisso de compra e venda.
A Lei 14.382, de 27 de junho de 2022, criou a possiblidade do compromissário comprador postular a transmissão da propriedade pelo procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, perante o cartório de registro de imóveis onde o bem está registrado. O Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023, Conselho Nacional de Justiça, uniformizou as regras para o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, garantindo-se agilidade na análise do pedido.
Tal procedimento permite que o oficial responsável pelo cartório de registro de imóveis transfira a propriedade para o nome do compromissário comprador. Para tanto, existem alguns requisitos, tais como: (i) existência de atos ou negócios jurídicos que contenham promessa de compra e venda, promessa de permuta ou promessas de cessão, desde que não contenham cláusula exercitável de direito de arrependimento pelo vendedor; (ii) o vendedor se recuse a cumprir o contrato pactuado e quitado ou, desde que quitado o contrato, sobrevenha a morte do vendedor, sua incapacidade civil, localização desconhecida ou extinção da pessoa jurídica que vendeu o imóvel; (iii) o adquirente do imóvel deverá providenciar uma ata notarial lavrada em um tabelionato de notas, na qual constarão os dados do bem imóvel, a qualificação das partes e a prova do pagamento do valor acordado entre as partes; (iv) o cartório de registro de imóveis exigirá alguns documentos, como a certidão de distribuição de processos na comarca de situação do imóvel; e (v) o comprador deve ser assistido por advogado.
O vendedor do imóvel será notificado e poderá se opor ao pedido de adjudicação compulsória. O oficial de registro de imóveis analisará todos os argumentos deduzidos pelos interessados e os documentos por eles apresentados. Caso entenda que a defesa do compromissário vendedor é meramente protelatória, versar sobre matéria estranha à adjudicação ou tenham sido os argumentos já refutados em casos semelhantes pela justiça, providenciará o registro do domínio do imóvel em nome do compromissário comprador.
Há a possibilidade de os interessados recorrerem da decisão do oficial do cartório de registro de imóveis ao juiz corregedor do cartório. Nesse caso, o juiz dará a decisão final nessa instância administrativa.
Outra forma de regularização do domínio imobiliário é a usucapião extrajudicial. Tais procedimentos extrajudiciais, assim como o inventário e o divórcio extrajudicial, vieram para desafogar os trabalhos do Poder Judiciário em prol dos interesses dos cidadãos, garantindo-lhes análise e concretização de seus direitos de forma mais econômica, rápida e simplificada.
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